在两三年前，人们一提及“老破小”这三个字，几乎异口同声地认为应当尽早脱手，切勿犹豫，否则只会使其价值日渐贬损。然而时至2026年春季，市场风向却骤然转变。上海3月份二手房成交量突破3.1万套，创下近十年“小阳春”行情中排名第二的佳绩。
细察这些成交数据不难发现，每成交10套二手房中，约有7套总价低于300万元，其中价格在200万元以内的更是占据半数以上。此种趋势并非上海独有，西安市场也呈现出相似态势，近两个月内至少有30个老旧小区的二手房价格呈现上涨趋势，其中4个小区的涨幅甚至超过40%。
2025年7月，中央城市工作会议给整个行业扔下了一个分量极重的判断：中国的城镇化正在从快速增长期转向稳定发展期，城市发展也从大规模的增量扩张转向了存量提质增效。这两句话虽然不长，但信息量巨大。过去那种遍地起高楼、到处卖新盘的模式已经到了尾声，接下来的重心要放在把现有的城市空间盘活用好上面。
而2026年恰好是“十五五”规划开局之年，城市更新作为这轮规划中最核心的抓手之一，从年初起就在加速落地。央视新闻联播4月初做过专题报道，未来五年全国城市更新至少要完成15万亿元的投资，仅是地下管网这一项就能拉动约5万亿。官方还给出了很具体的量化目标，包括50万套危旧房、11.5万个老旧小区、77万公里管网等等，这规模放到全球范围里看都是极罕见的。
2026年4月16日，财政部和住建部联合发布通知，明确中央财政将通过竞争性评审确定不超过15个城市给予定额补助，东部城市最高8亿元，中部10亿元，西部12亿元。专项债那头也没闲着，仅一季度城市更新相关的专项债发行就接近1200亿元，已经赶上去年全年的三分之一了。
钱到位了，路径也有了，地方上的响应速度比很多人预想的要快。北京“十五五”规划纲要里白纸黑字写着，城市更新年度投资到2030年要达到3000亿元以上。济南和天津的城市更新条例从2026年1月1日起同步施行，有些城市的住建部门甚至直接把机构名字改了，用“更新”替掉了“建设”。
除了改造带来的直接增值，还有一个很现实的因素在推动老小区回暖，就是性价比。现在新房两头尴尬，远郊的配套差、通勤累，很多人买了以后住得苦不堪言。主城区倒是方便，但总价高到让普通家庭望而生畏。老小区正好卡在中间那个甜蜜点上，地段不用怀疑，地铁、学校、医院、菜场全在步行范围内，总价又低。
而2026年如果手里握着以下这三类房子却急着低价甩掉，大概率会吃闷亏。
第一类，小区已被纳入城市更新计划或年度改造范畴，但改造工作尚未实施，物业外观仍保持原貌。部分业主因担忧改造前房产难以售出而急于挂牌，殊不知改造完成后，接手者便能轻松获取房产增值收益。
第二类，房产虽年代久远，却占据着主城区核心地段的稀缺配套资源。地铁站点、优质学区、三甲医院、成熟商圈，这些设施是数十年城市发展历程中沉淀下来的宝贵财富，既无法复制，亦无法迁移。
此类房产的价值基石并非建筑本身的新旧程度，而是其所处的地理位置及周边完善的配套设施。即便在市场低迷时期，其跌幅也相对较小，一旦市场回暖，升值潜力更为显著。若在价格低谷时轻易抛售，日后想以同等价格购回，几乎难有此种机遇。
第三类，五六层的多层板楼，户型方正实用、得房率高，且符合加装电梯条件。这种老房子公摊往往只有10%到15%，同面积下室内空间比动不动公摊超25%的高层新房宽敞不少。过去最大的软肋就是爬楼，但这个短板正在被大规模的电梯加装工程补上。
当然了，远离城市核心、人口在流出的区域，或者那种零零散散根本不成片、没进入任何改造视野的老楼，该卖还是得卖，别硬扛。关键是在动手之前把功课做足：查查自己的小区有没有进改造名单，盘周边有没有值钱的配套资源，再比比同区域的老房子和远郊新盘最近半年谁卖得更快。只要条件沾上两条，就不要在这个底部区间慌慌张张地往外甩。
万亿级的政策红利才刚刚开始释放，2026年不过是这场存量大改造的起点。在确定性的收益还没兑现之前就匆忙离场，与其说是“落袋为安”，不如说是把即将到手的东西拱手让给了别人。
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